| последняя | В обсужденнии 0 реплик |
[26.01.2021 10:08:08] | | Добрый день, уважаемые форумчане!
Не могу найти ответа на следующий вопрос.
Преамбула: Есть торговый центр с 20-тью собственниками (физ. и юр.лица), у которых разные торговые площади. Они провели собрание и выбрали Управляющую компанию, чтобы та вела всю эксплуатационную деятельность.
При этом большая часть собственников передала в аренду свои площади третьим лицам. Эти лица периодически нарушают требования ПБ.
Факты фиксируются, но кроме как написать грозное письмо в адрес собственника площади о необходимости устранения нарушений, других методов нет. Можно только направить жалобу в соответствующие органы.
Вопрос следующий: законно ли включить в договор с УК пункт о возможности наказывать за нарушения ПБ арендаторов или собственников площадей в общем торговом центре? |
 | |
|
Дуримар
[03.02.2021 2:38:53] | | В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Полагаем, что под "содержанием имущества" следует понимать в том числе комплекс мероприятий, направленных на поддержание имущества в надлежащем состоянии и обеспечение его соответствия установленным требованиям.
При заключении договора аренды арендатор, являясь субъектом предпринимательской деятельности, действует на свой риск, руководствуясь при этом принципом свободы договора (ст. 2, ст. 421 ГК РФ). Следовательно, арендатор может и должен проявлять достаточную степень осмотрительности и перед заключением договора предварительно выяснить состояние противопожарного оборудования помещения с учетом имеющихся целей аренды, в том числе пригласив компетентного специалиста и получив соответствующее заключение о состоянии объекта недвижимости. Подписание арендатором акта приемки арендованного помещения (здания) без замечаний означает, что состояние арендованного имущества соответствует его назначению и условиям договора, в том числе и противопожарным требованиям.
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности могут нести как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Эти лица могут быть привлечены к дисциплинарной, административной (ст. 20.4 КоАП РФ) или уголовной (ст. 219 УК РФ) ответственности в соответствии с действующим законодательством (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности")/
Обеспечение соответствия арендуемого помещения требованиям пожарной безопасности не является в соответствии с законодательством исключительной обязанностью какой-либо из сторон договора аренды. По смыслу законодательства обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности как арендодателя, так и арендатора.
Однако каких-либо универсальных правил о том, какая из сторон договора аренды и в каком объеме должна обеспечивать соблюдение в арендуемом здании требований пожарной безопасности, в правоприменительной практике не выработано.
Таким образом, закон позволяет сторонам договора аренды недвижимости разграничить обязанности по обеспечению требований пожарной безопасности при эксплуатации арендуемого имущества, в том числе возложить на арендатора обязанности по выполнению определенных мероприятий в этих целях, а также обязанность исполнять предписания контролирующих органов об устранении выявленных нарушений. Этот вывод подтверждается судебной практикой.
Если договором аренды обязанность осуществлять указанные в вопросе мероприятия возложена на арендатора, к ответственности за нарушение соответствующих правил пожарной безопасности в случае невыполнения этих мероприятий должен быть привлечен именно арендатор. Если в договоре аренды вопрос об исполнении конкретной обязанности по обеспечению пожарной безопасности не урегулирован, ответственность за нарушение соответствующих требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное виновное действие (бездействие) привело к нарушению правил пожарной безопасности. |
| |
|
Дуримар
[03.02.2021 2:43:04] | | В договор можно включить пени, штрафы за нарушение ПБ.....только нет гарантий что вторая сторона подпишет... |
| |
|
[03.02.2021 9:23:12] | | Спасибо за развернутый ответ.
Но, всё это касается вопроса аренды.
Мне же необходимо найти рычаг воздействия на иных собственников в одном большом ТК. То есть несколько собственников объединили все свои площади в одном ТК. Один из них как юр.лицо стал Управляющей компанией на собрании собственников, и на него возложили обязанности эксплуатации и контроля.
А сами начали нарушать ПБ, ибо наказания нет. Только один способ - писать жалобы с целью проверки ГПН, но хотелось бы пойти путем - зафиксировали нарушение - штраф.
|
| |
|
[03.02.2021 10:35:21] | | Если Вы инженер по ПБ и хотите наказать арендатора, то ничего Вы не сделаете, только многократные арендаторам о нарушениях, чтобы потом собственник (получается, управляющая компания собственник) смог в случае чего показать эти письма следователю. Потому что в условиях договоров аренды эти самые рычаги воздействия не прописаны.
Правда, есть один, конечно, рычаг, но он самый крайний - расторжение договора аренды за многократные нарушения.
Есть ещё вариант: приходит ГПН, выписывает штраф на собственника, собственник выставляет штраф арендатору, сначала претензией, потом повторной претензией, потом через суд.
Тему ПБ с арендатором ВСЕГДА нужно обговаривать "на берегу" и чётко прописывать в договоре, кто и за что отвечает. Иначе искать концы бессмысленно, а ГПН разбираться не станет, повесит штраф на собственника и будет на 100% прав, с какой стороны ни посмотри. |
| |
|
vdonsk
[03.02.2021 12:36:04] | | У нас в организации, в договоре аренды прописано, что в случае не устранения Арендатором нарушений Пб, выявленных сотрудниками Арендодателя, Арендодатель имеет право закрыть и опечатать арендуемое Арендатором помещение вплоть до устранения нарушения.
Тут же прописано, что Арендодатель имеет право самостоятельно устранить выявленное нарушение с перевысатвлением затрат понесённых на устранение нарушения на Арендатора.
Но тем не менее постоянно пишутся претензионные письма и составляются акты, чтобы, как сказал Beginner ® было чем подтвердить Ваши слова и действия.
|
| |
|
[03.02.2021 14:34:45] | | Поясню более подробно. Есть Собственник №1, №2, №3... №7.
У собственника №1 торговая площадь 800 кв.м., у №2 - 30 кв.м., у №3 - 168 кв.м. ... №7 - 15 кв.м. Вся площадь 1500 кв.м. и объединена в общих стенах торгового комплекса.
Собственники собрались и решили, что Собственник №1 имеет наибольшую площадь и он, к тому же юр.лицо, поэтому назначили его управляющей компанией всего комплекса.
Собственник №1 юр.лицо, сдает площадь в аренду, №2 физ.лицо - сдает в аренду, №3 - ИП, сам занимается торговлей,.... №7 ИП, сдает в аренду.
Собственник №3, 4 периодически нарушают требования ПБ, но в законодательстве РФ управляющая компания не может штрафовать. Как быть?
Один вариант есть, "выкинуть" из договора с УК нарушителей и писать в ГПН на этих нарушителей. Но хотелось бы вначале мирно.
Вот и всё же вопрос: в договоре с УК можно указать штрафы, если большинство голосов будет согласно, то можно ли применять штрафы или это "самоуправство"?
|
| |
|
Дуримар
[04.02.2021 0:57:31] | | Можно если вторая сторона подпишет этот договор 3,4 |
| |
|
[04.02.2021 7:47:56] | | ingeneer ®
А я Вам ещё раз скажу, что если в договоре на "обслуживание" с УК не прописаны полномочия УК в области ПБ, а также конкретная ответственность за выполнение тех или иных норм ПБ, то "мирных" рычагов давления на собственниковарендаторовивотэтовотвсё, кроме бесконечных писем, у Вас НЕТ. Вы можете только написать жалобу в ГПН с фото нарушений. ГПН пришлёт им предостережение. |
| |
|
| | | Ответ пойдет СЮДА |
|